La riforma del Condominio (Legge 220/2012) ha modificato, tra gli altri, l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ora riconoscendo all’amministratore condominiale, indipendentemente dalle previsioni del regolamento, il potere, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per oltre un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

    E’ pacifico ed è stato ampiamente sostenuto in giurisprudenza, che tale potere deve essere considerato come una forma di autotutela che permette il recupero di contributi condominiali senza invocare un rapporto di corrispettività fra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa; ha ad esempio sostenuto il Tribunale di Brescia, con ordinanza del 17.2.2014, che “… non si ravvisa nella norma alcun nesso di corrispettività tra il servizio di cui si chiede l’autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso, siccome la regola istituisce una forma di autotutela del condominio, funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico fra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa, in quanto ciò che conta è esclusivamente l’esistenza e l’entità della morosità nel pagamento degli oneri condominiali nel loro complesso…”.

    Prima della riforma l’amministratore poteva procedere alla sospensione solo se il regolamento lo autorizzava, ora invece tale facoltà è prevista in via generale.

    Con la norma, il Legislatore ha inteso fornire all’amministratore “un’arma in più” per il contrasto del fenomeno, sempre più diffuso, delle morosità condominiali. Con il duplice risultato di ottenere una riduzione dei consumi complessivi (se ad esempio si procedesse al distacco del servizio idrico individuale, o del riscaldamento, si ridurrebbero i costi della fornitura per l’intero condominio) e di ottenere più agevolmente il pagamento del dovuto da parte dei condomini morosi, che per evitare il distacco sarebbero certamente indotti a pagare.

    Il problema che però si pone nella pratica è quello delle modalità operative dell’intervento da parte dell’amministratore.

    Per la verità non vi sono molti precedenti giurisprudenziali, ma ad avviso di chi scrive, trattandosi di intervenire su servizi essenziali (quali la fornitura dell’acqua, del riscaldamento, del servizio ascensore ecc.) l’amministratore dovrebbe agire solo previa autorizzazione giudiziale, autorizzazione viepiù necessaria qualora si debba intervenire all’interno di luoghi di pertinenza esclusiva del condomino interessato (quando, ad esempio, sia necessario agire su dispositivi posti all’interno delle singole abitazioni, o debba superarsi l’opposizione del condomino interessato).

    Ma con quale procedura?

    Probabilmente la via naturale sarebbe quella del ricorso al procedimento sommario di cognizione, in esito al quale il Tribunale potrebbe emettere ordinanza nel merito; sappiamo però che il rito ex art. 702 bis cpc, seppure sommario e semplificato, soggiace ai tempi lunghi della giustizia ordinaria, soprattutto nei grandi Tribunali. E allora, può giustificarsi il ricorso al procedimento d’urgenza ex art. 700 cpc, per l’ammissibilità del quale devono però sussistere i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora.

    La Giurisprudenza – per ora soltanto di merito – ha ritenuto ammissibile il ricorso ex art. 700 cpc con il quale l’amministrazione condominiale abbia fatto richiesta di essere autorizzata ad effettuare il distacco dal servizio di fornitura idrica individuale, o di riscaldamento, nei confronti dei condomini morosi, con l’ordine da parte del Tribunale ai controinteressati di consentire il distacco e di non frapporre ostacoli.

    Si è ritenuto in tali casi che periculum in mora risiedesse nel rischio concreto di insolvenza del Condominio nei confronti dei fornitori a causa delle morosità accumulate, ed il fumus boni iuris nell’esistenza di una morosità significativa da parte dei singoli condomini, persistente da oltre 6 mesi e tale da impedire all’amministratore, in assenza di fondi, di gestire e tutelare diligentemente gli interessi dei condomini virtuosi.      

                                                                                                   Avv. Antonio Rubinetti