La Suprema Corte di Cassazione (II civ., 19.09.014, n.19800) si è pronunciata ancora sul diritto del condomino a visionare ed estrarre copia a proprie spese di tutta la documentazione relativa alla gestione del condominio, senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta ed in qualsiasi tempo, non soltanto, quindi, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea.

Tale diritto, oggi riconosciuto dagli artt.1129, VII comma e 1130 bis, I comma, c.c., viene dalla Corte esteso esplicitamente anche alla documentazione del supercondominio, non avendo rilievo che i documenti contabili concernenti le spese condominiali richiesti siano relativi alla gestione di un solo condominio, dei servizi comuni del comprensorio ovvero alle spese comuni a più enti di gestione.

Il singolo partecipante a ciascun ente di gestione, ove non sia stato nominato uno specifico mandatario per l'amministrazione del comprensorio, ha diritto di rivolgersi al proprio amministratore per prendere visione di tutti i giustificativi inerenti le spese e ciò, soprattutto ove esse siano inserite nel rendiconto da approvare; è conseguente onere del mandatario consentire l'esercizio del diritto de quo da parte dei condomini richiedenti, esibendo e/o consegnando in copia,  prima ovvero durante l'assemblea, tutta la documentazione relativa alla gestione. Illegittima e, quindi, inefficace sarebbe anche un'eventuale clausola contenuta nel Regolamento dell'ente di gestione che escluda la possibilità d'esercizio di tale diritto.

Ciò in quanto il rapporto tra l'amministratore e i singoli condomini è stato, prima dalla Giurisprudenza (tra le tante, Cassazione Civile, 8460/2008), quindi, successivamente alla formulazione del nuovo art.1129 c.c. che rimanda alle norme  sul mandato, dallo stesso legislatore, inquadrato nell'ambito del contratto di mandato con rappresentanza, con la conseguenza che spetta ai condomini il potere di vigilare e controllare l'attività dell'amministratore e, quindi, di poter accedere, agevolmente ed in ogni tempo, alla documentazione del condominio detenuta e custodita dall'amministratore solo ed esclusivamente per il suo ufficio di mandato e che, in definitiva, è proprietà comune dei soli condomini.

Conseguenza diretta della violazione  del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione relativa agli argomenti  posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale è, come statuito dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n.19800/2014, l'annullabilità della delibera eventualmente approvata e la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto (nello stesso senso, tra le tante: Cassazione Civile, 28.01.2004, n.1544; Tribunale Foggia, 08.03.2012, n.306).

Per giurisprudenza consolidata, infatti, “la mancata visione di tali documenti o per un tempo non adeguato, incide sulla formazione della volontà assembleare; non avendo il condomino una conoscenza completa dei documenti, non potrà esprimere a pieno il suo parere e non potrà influenzare l’orientamento degli altri condomini. Pertanto, la violazione di tale diritto determina l’annullabilità della delibera assembleare approvata, in quanto risulta viziato il procedimento di formazione della volontà assembleare” (Cassazione Civile, 11.09.2003, n.13350). Ugualmente, tra le tante: Cassazione Civile, 29.11.2001, n.15159 “In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti”).

E' interessante rilevare come, in alcune ipotesi, la Corte di Cassazione abbia ritenuto ugualmente annullabile la delibera assembleare impugnata dal condomino, non solo nell'ipotesi di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall'amministratore “Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento. Tale omissione inficia radicalmente l'intera deliberazione, indipendentemente dall'ininfluenza del voto contrario del singolo condomino. Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno” (Cassazione Civile n.12650/2008).

Concludendo, si segnala, un’isolata recente pronuncia del Tribunale di Roma che, discostandosi dalla giurisprudenza consolidata sinora richiamata e da quanto sancito dagli artt.1129, VII comma e 1130 Bis, I comma, c.c., non ha accolto la richiesta di annullabilità della delibera condominiale impugnata dal condomino per violazione del diritto ad avere copia, a proprie spese, di tutta la documentazione condominiale relativa all'approvazione del rendiconto consuntivo dell'ente di gestione. Per il Tribunale romano, infatti, il fatto stesso che l'amministratore avesse comunque consegnato all'attore  “gran parte della documentazione condominiale richiesta” non integrerebbe alcun vizio di legittimità della delibera impugnata; solo “il diniego da parte dell'amministratore alla richiesta consegna … giustificherebbe l'annullabilità della delibera” (Tribunale di Roma, Sez. V, 21.01.2015).

Avv. Chiara Confortini